NUTZUNGSDAUER-GUTACHTEN für Immobilien – AfA erhöhen (Hamburg und Umgebung)
Was bedeutet die Nutzungsdauer eines Gebäudes?
Die Nutzungsdauer eines Gebäudes gibt den Zeitraum an, in dem es voraussichtlich entsprechend seiner Zweckbestimmung wirtschaftlich genutzt werden kann.
Aus steuerlicher Sicht werden für die sogenannte Absetzung für Abschreibung (AfA) gemäß § 7 Abs. 4 EStG folgende typisierte Abschreibungssätze angesetzt:
| Baujahr, Fertigstellung Wohngebäude | angesetzte Nutzungsdauer | Absetzung für Abnutzung (AfA) |
| Ab 01.01.2023 | 33 Jahre | 3 % |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 50 Jahre | 2 % |
| Vor 01.01.1925 | 40 Jahre | 2,5 % |
| Baujahr, Fertigstellung Betriebsvermögen, Nichtwohngebäude | angesetzte Nutzungsdauer | Absetzung für Abnutzung (AfA) |
| Bauantrag nach 31.03.1985 | 33 Jahre | 3 % |
Bei der nach § 7 Abs. 4 EStG angesetzten Nutzungsdauer handelt es sich um eine Typisierung. Für die Anwendung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist entscheidend, ob die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die jeweils gesetzlich zugrunde gelegte Nutzungsdauer.
Kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen
Kann eine tatsächlich verkürzte Nutzungsdauer eines Gebäudes gegenüber der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer nachgewiesen und geltend gemacht werden, kann sich der jährliche AfA-Betrag erhöhen.
Für den Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer ist eine sachverständige Begutachtung erforderlich. Hierbei reicht es jedoch nicht aus, die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer ohne objektspezifische Begründungen zu übernehmen.
Restnutzungsdauer-Gutachten für das Finanzamt nach Vorgaben des Bundesfinanzhofs
Bei der Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer einer Immobilie unterscheiden wir zwischen technischer, wirtschaftlicher und rechtlicher Nutzungsdauer – ein Aspekt, der in vielen Gutachten zu kurz kommt, aber vom Bundesfinanzhof gefordert wird (BFH-Urteil IX R25/19 vom 28.07.2021).
Die technische Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in der eine Immobilie oder auch ein Teil der Immobilie genutzt werden kann.
Beispiel: Jedes Bauteil hat eine bestimmte Lebensdauer, die sich verkürzen kann, wenn z.B. bauliche Voraussetzungen nicht eingehalten werden (Baumängel). Ein Stahlträger kann wesentlich schneller korrodieren, wenn die Luftfeuchtigkeit in der Umgebung sehr hoch ist, das verkürzt die Nutzungsdauer.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in der die Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann.
Typisches Beispiel: Ein Bürogebäude mit kleinteiligen Zellenbüros, niedrigen Deckenhöhen und veralteter Gebäudetechnik ist aus heutiger Sicht nicht mehr wirtschaftlich, da sich die Anforderungen an die Arbeitswelt gewandelt haben. Die Bausubstanz kann völlig in Ordnung sein, das Bürogebäude ist jedoch am Markt kaum mehr vermietbar, da offene Bürokonzepte, hohe Energieeffizienz und flexibel gestaltbare Grundrisse erwartet werden.
Die rechtliche Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in der ein Gebäude tatsächlich genutzt werden darf, unabhängig von seiner Bausubstanz oder Marktfähigkeit.
Typisches Beispiel: Brandschutzanforderungen reichen nicht mehr aus, die Behörde kann eine Nutzungseinschränkung oder sogar eine Stilllegung des Gebäudes anordnen.
Ihr Vorteil durch ein Restnutzungsdauer-Gutachten
Mit einem qualifiziert erstellten Restnutzungsdauergutachten können Sie gegenüber dem Finanzamt eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweisen. Wird diese anerkannt, kann die AfA über einen kürzeren Zeitraum verteilt werden. Das kann insbesondere bei älteren, instandhaltungsbedürftigen oder wirtschaftlich überalterten Immobilien zu einer höheren jährlichen Abschreibung führen.
Ich prüfe die individuellen Eigenschaften Ihrer Immobilie, leite die tatsächliche Nutzungsdauer fachlich fundiert ab und dokumentiere die Bewertungsgrundlagen nachvollziehbar.
Was kostet ein Nutzungsdauer-Gutachten
Die Erstellung eines Restnutzungsdauergutachtens hängt vom Umfang der entsprechenden Immobilie ab und ist gestaffelt. Mein Honorar inkl. der MwSt. in Höhe von 19 % startet bei 1.300 €. Ich schätze grob vorab die Restnutzungsdauer und nehmen hierfür eine Gebühr in Höhe von 150,00 € inkl. der gesetzl. Mehrwertsteuer. Bei Beauftragung wird die Gebühr verrechnet.
Wie kann sich ein Nutzungsdauer-Gutachten steuerlich auswirken?
Ein Beispiel: Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus, Baujahr 1973
- Kaufpreis gesamt: 2.000.000 €
- davon ca. 60 % Bodenwert 1.200.000 €
- davon ca. 40 % Gebäudewert 800.000 €
Bei Gebäuden, die zwischen 01.01.1925 bis 31.12.2022 fertiggestellt wurden, wird gemäß § 7 Abs. 4 EStG, eine pauschale Restnutzungsdauer von 50 Jahren angesetzt und ein jährlicher Abschreibungszinssatz in Höhe von 2 %.
| OHNE Gutachten | MIT Gutachten | |
| Restnutzungsdauer | 50 Jahre (gesetzlich) | 22 Jahre (Gutachten) |
| Zinssatz | 2 % (gesetzlich: 100 / 50) | 4,55 % (100 / 22) |
| Abschreibung | 16.000 € (2 % von 800.000 €) | 36.400 € (4,55 % von 800.000 €) |
| Steuerersparnis bei unterstelltem durchschnittlichem Steuersatz 40 % | ca. 6.400 €, jährlich | ca. 14.560 €, jährlich |
Hinweis: Ich übernehme keine steuerliche Beratung. Bitte wenden Sie sich hierfür an steuerberatende Berufe.
Birgit Hüning
Dipl.-Ing. (FH) Architektin
Meiner langjährigen Berufserfahrung in der Bau- und Immobilienbranche verdanke ich ein tiefes Fachwissen. Mit diesem Architektur-Wissen und stetigen Zertifizierungen konzentriere ich mich seit 2019 voll und ganz auf das Sachverständigenwesen. Ich lege höchsten Wert auf Transparenz, Qualität und eine sachliche Kommunikation.
- EIPOSCERT – Zertifizierte Sachverständige Immobilienbewertung
- DEKRA-Zertifizierte Sachverständige für Bauschadenbewertung
- Mitglied der Hamburgischen Architektenkammer
Jetzt Restnutzungsdauer prüfen lassen
Sie möchten wissen, ob bei Ihrer Immobilie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer in Betracht kommt? Kontaktieren Sie mich für eine erste Einschätzung und Information zum Ablauf eines Restnutzungsdauergutachtens.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Für welche Immobilien kann eine Nutzungsdauer-Gutachten erstellt werden?
- Eigentumswohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Bürogebäude
- Gewerbeimmobilien
- Sonstige Nichtwohngebäude
Entscheidend ist, dass das Gebäude steuerlich abgeschrieben wird und eine individuelle Prüfung der tatsächlichen Nutzungsdauer sinnvoll und möglich ist.
Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?
Bei der sachverständigen Beurteilung können unter anderem folgende Faktoren berücksichtigt werden:
- Baujahr und Bauweise
- Tragwerk und konstruktiver Gebäudezustand
- Zustand der technischen Gebäudeausstattung
- Durchgeführte Modernisierungen
- Unterlassene Instandhaltungen und vorhandener Instandhaltungsstau
- Funktionale und wirtschaftliche Nutzbarkeit
- Grundriss, Ausstattung und energetischer Zustand
- Rechtliche oder tatsächliche Nutzungsbeschränkungen
Ist für die Erstellung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens eine Ortsbesichtigung erforderlich?
Ja, eine Ortsbegehung ist zwingend erforderlich, denn nur so kann der Zustand auch wirklich ermittelt und plausibel hergeleitet werden. Finanzämter lehnen RND-Gutachten ohne Ortsbegehung regelmäßig ab.
Welche Auskünfte und Unterlagen werden benötigt, um ein Restnutzungsdauer-Gutachten erstellen zu können?
Auskünfte:
- Stichtag, auf den sich das Gutachten beziehen soll I.d.R. der 01.01. des Jahres, für die betreffende Steuererklärung oder der Tag des Übergangs von Kosten und Lasten. Auskunft dazu erteilt der Steuerberater.
- Baujahr(e), ggf. auch zu An- und Umbauten sowie
Unterlagen:
- Grundbuchauszug
- Bei Eintragungen in der Abt. II werden die zugehörigen Eintragungsurkunden benötigt
- Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Ansichten, Grundrisse, Schnitte (bemaßt)
- Baubeschreibung oder Bauakte
- Auflistung der nachgewiesenen Modernisierungen der letzten 20 Jahre
- Kaufvertrag / Aufstellung der Anschaffungskosten
- Energieausweis
Bei Miteigentumsanteilen:
- Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu geplanten größeren Sanierungsmaßnahmen
- Bei Hinweisen auf Schadstoffen, z.B. bei Fertigteilhäusern aus den Baujahren 1960 bis 1990: Schadstoffuntersuchung, Raumluftmessung
Bei Hinweisen auf Bodenverunreinigungen:
- Auskunft aus dem Altlasthinweiskataster
In welchen Situationen kann Nutzungsdauer-Gutachten sinnvoll sein?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist neben der möglichen AfA Erhöhung sinnvoll für Banken als Finanzierungsgrundlage.
Bei der Festlegung der Kreditlaufzeit und auch bei der Höhe des Folge-Kredits kann die ermittelte verkürzte Nutzungsdauer bei der Bewertung von Sicherheiten berücksichtigt werden.
Wird das Gutachten vom Finanzamt automatisch anerkannt?
Nein. Ein Gutachten stellt eine fachliche Grundlage für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer dar, garantiert jedoch keine automatische Anerkennung. Die aufgeführten Gründe einer Ablehnung können gerechtfertigt sein oder nicht gerechtfertigt sein. Das Finanzamt setzt eine Frist für den Widerspruch gegen die Ablehnung. Diese Möglichkeit sollten Steuerpflichtige wahrnehmen, ich gebe dann eine Stellungnahme ab oder ergänzen das Gutachten. Eine Kopie des Ablehnungsschreibens wird benötigt. Bislang wurden meine Gutachten bei den Finanzämtern anerkannt.